'전세사기'를 당하지 않으려면

 

전세 사기: 정의, 종류, 그리고 예방 방법을 알아봅시다

 

 

전세 제도는 한국에서 매우 인기 있는 주택 임대 방식입니다. 전세 계약은 임차인이 일정 금액의 보증금을 집주인에게 맡기고, 해당 기간 동안 월세 없이 거주하는 방식입니다. 보증금은 계약 기간이 끝난 후 돌려받게 되어 있으나, 최근 전세 사기가 증가하면서 보증금을 돌려받지 못하는 피해자들이 늘어나고 있습니다.

 

이 글에서는 전세 사기가 무엇인지, 그 유형들, 그리고 전세 사기를 당하지 않기 위해 알아야 할 주요 방안들을 알아보겠습니다.

 

1. 전세 사기란 무엇인가?

전세 사기는 전세 계약 과정에서 보증금을 가로채거나 반환하지 않는 등의 불법적인 행위를 말합니다. 이는 임차인이 집주인에게 신뢰를 가지고 큰 금액의 보증금을 맡기는 전세 제도의 특성을 악용한 사기입니다. 보증금 반환이 불가능하거나, 집이 경매에 넘어가면서 보증금을 모두 잃는 등의 상황이 전세 사기의 대표적인 결과입니다. 보증금은 보통 수억 원에 이르기 때문에, 피해를 입으면 경제적 파장이 큽니다.

 

2. 전세 사기의 주요 유형

전세 사기에는 다양한 수법이 존재하며, 그 중 대표적인 몇 가지 유형을 소개합니다.

 

1) 이중계약 사기 - 이중계약은 하나의 집을 여러 명에게 전세로 계약하여 중복 계약을 체결하는 사기입니다. 집주인이 여러 사람에게 같은 집을 전세로 계약을 맺고 보증금을 받아 챙기는 방식입니다. 이 경우 보증금을 되돌려받기가 어려워지며, 특히 나중에 계약한 사람일수록 위험이 큽니다.

2) 가짜 집주인 사기 - 이 사기는 집주인이 아닌 사람이 집주인인 척하면서 전세 계약을 맺는 것입니다. 대출 서류나 등기부등본 등의 서류를 위조하여 집주인 행세를 하며 보증금을 가로채는 수법입니다. 피해자는 계약 후에 진짜 집주인과의 문제를 겪게 되고, 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처하게 됩니다.

3) 경매 넘어간 주택 사기 - 집주인이 이미 집을 담보로 대출을 받은 상태에서 해당 주택이 경매로 넘어가게 되면, 보증금은 후순위로 밀리게 됩니다. 이 경우, 임차인은 경매 낙찰자에게 보증금을 돌려받지 못하고 손해를 보게 됩니다. 집주인이 이미 재정적으로 어려운 상황을 숨기고 전세 계약을 체결하는 경우가 많습니다.

4) 전세보증금 대출 사기 - 전세보증금 대출을 이용한 사기 수법도 있습니다. 집주인이 임차인 몰래 집을 담보로 추가 대출을 받아 채무를 상환하지 않으면, 임차인의 보증금이 우선 순위에서 밀려나 피해를 입을 수 있습니다. 이런 경우는 임차인의 보증금이 대출 금액에 가려져 경매나 매각 시 보증금을 돌려받기 어렵게 됩니다.

 

3. 전세 사기를 당하지 않기 위한 방법

전세 계약을 맺기 전, 사기를 피하기 위해 주의해야 할 몇 가지 중요한 점들이 있습니다.

아래에서 이러한 예방 조치들을 상세히 살펴보겠습니다.

 

1) 등기부등본 확인 - 전세 계약을 체결하기 전에 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본에는 해당 주택의 소유자, 담보 대출 내역, 근저당권 등이 명시되어 있어 이를 통해 집주인의 실체를 확인할 수 있습니다. 만약 근저당권이 설정되어 있거나 집이 경매로 넘어갈 위험이 있으면 전세 계약을 피해야 합니다.

2) 전세보증금 반환 보증 가입 - 전세보증금 반환 보증 제도를 활용하는 것이 좋습니다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세보증금 반환 보증 상품을 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사에서 이를 대신 반환해줍니다. 전세보증금 반환 보증에 가입함으로써 보증금을 보호받을 수 있습니다.

3) 주택 가격 및 시세 확인 - 해당 주택의 시세를 사전에 파악하고, 보증금이 주택 가치에 비해 지나치게 높은 경우에는 사기를 의심할 필요가 있습니다. 보통 전세가는 주택 가격의 일정 비율을 넘지 않는 것이 일반적입니다. 시세보다 지나치게 높은 보증금을 요구할 경우 사기 가능성을 염두에 둬야 합니다.

4) 임대인의 재정 상태 파악 - 가능하다면 임대인의 재정 상태를 확인하는 것도 중요한 예방 방법입니다. 임대인이 경제적으로 불안정한 상황이라면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으므로, 전세 계약을 체결하기 전에 임대인의 재정적 상황을 신중하게 고려하는 것이 좋습니다.

5) 중개업체를 신뢰할 수 있는지 확인 - 믿을 수 있는 공인중개사를 통해 계약하는 것이 전세 사기를 방지하는 데 큰 도움이 됩니다. 공인중개사는 법적으로 보호를 받을 수 있으며, 만약 사기 피해를 입었을 때는 중개사에 책임을 물을 수 있습니다. 그러나 중개사가 부주의하거나, 공인 자격이 없는 경우 전세 사기 피해에 취약할 수 있으니 중개업소의 자격증과 신뢰도를 확인하는 것이 중요합니다.

6) 부동산 거래 사고 신고 시스템 활용 - 부동산 거래 사고 신고 시스템을 적극 활용하는 것도 하나의 방법입니다. 부동산 거래 신고 시스템을 통해 집주인의 신용 상태나 해당 부동산에 관련된 문제점들을 사전에 파악할 수 있습니다. 이를 통해 사기 위험이 있는 부동산을 미리 걸러낼 수 있습니다.

7) 계약서 작성 시 세부 사항 명확히 하기 - 전세 계약서 작성 시, 계약서에 명시된 내용을 꼼꼼하게 검토해야 합니다. 임대인과의 구두 약속만을 믿고 계약을 진행하는 것은 매우 위험하며, 모든 내용을 계약서에 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 특히 보증금 반환 조건, 임대인과 임차인의 의무, 계약 해지 시의 조항 등을 상세하게 작성해야 합니다.

8) 부동산 중개 수수료에 주의 - 가끔 전세 계약을 진행하면서 공인중개사나 사설 업체가 과도한 수수료를 요구하는 경우가 있습니다. 중개 수수료는 법적으로 규정된 범위 내에서만 지불해야 하며, 이를 초과하는 수수료 요구는 불법입니다. 과도한 수수료를 요구하는 경우는 사기 가능성을 의심해야 하며, 사전에 중개 수수료의 법적 기준을 확인하는 것이 좋습니다.

 

4. 전세 사기를 당한 경우 대처법

만약 전세 사기를 당한 것이 확인되었다면, 다음과 같은 절차를 통해 대처할 수 있습니다.

 

1) 법적 절차 진행 - 전세 사기 피해를 입었을 경우, 즉시 경찰에 신고하고 법적 절차를 밟는 것이 중요합니다. 사기죄로 고소를 하여 법적인 대응을 시작하고, 피해를 최소화할 수 있도록 전문 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

2) 전세보증금 반환 청구 소송 - 전세보증금 반환 청구 소송을 통해 법적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 주장할 수 있습니다. 이 과정에서 소송 비용이 발생할 수 있지만, 변호사를 통해 보다 빠르고 확실하게 보증금을 돌려받을 가능성이 있습니다.

3) 주택 경매 신청 - 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 집이 경매로 넘어가는 상황이라면, 임차인은 경매 신청을 통해 일부 보증금을 회수할 수 있습니다. 이 경우 경매 절차를 통해 우선순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있는데, 전세권 설정이 되어 있거나 확정일자를 받은 임차인이라면 우선적으로 보증금을 회수할 수 있습니다.

 

5. 전세사기에 휘말리지 않으려면

 

전세 사기는 주택 임대 시장에서 발생하는 심각한 문제로, 이를 방지하기 위해서는 임차인의 주의와 철저한 준비가 필수적입니다.

 

전세 계약을 체결하기 전, 등기부등본 확인, 전세보증금 반환 보증 가입, 주택 시세 파악 등 여러 예방 조치를 통해 사기 피해를 방지할 수 있습니다. 또한, 중개업소의 신뢰도를 확인하고 계약서의 세부 사항을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 전세 사기 피해를 방지하려면 조금의 의심과 철저한 검토가 필요하며, 이를 통해 큰 경제적 손실을 피할 수 있습니다.